Was ist das Sachwertverfahren?
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) nennt in § 3 Abs. 1 das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren als Wertermittlungsverfahren, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen müssen.3 Im Sachwertverfahren wird der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs ermittelt (Sachwert).4
Der Bodenwert wird dabei in der Regel als Vergleichswert durch Kaufpreise vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften bestimmt.4 Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Er wird in der Regel vom Herstellungswert abgeleitet, von dem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abgezogen wird. Lage, baurechtliche Beschränkungen und erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten sind gesondert zu berücksichtigen.4
Ist es zur vollständigen Berücksichtigung aller wertbestimmenden Umstände erforderlich, sind mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden.3 Die Wahl des Verfahrens liegt beim Sachverständigen, sofern Gericht oder Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen; er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten.5 Nähere Erläuterungen zu den beiden anderen Verfahren finden Sie in den Artikeln zum Vergleichswertverfahren und zum Ertragswertverfahren.
Rechtsgrundlage: LBG und ÖNORM B 1802-1
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), BGBl. Nr. 150/1992, ist seit 1. Juli 1992 in Kraft und regelt die Bewertung von Liegenschaften in allen gerichtlichen Verfahren in Österreich.1 Verkehrswert ist danach der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann.2 Die deutsche Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist keine Rechtsgrundlage für die österreichische Verkehrswertermittlung; maßgeblich ist ausschließlich das LBG.1
Die drei Verfahren behandelt die ÖNORM B 1802-1 „Liegenschaftsbewertung", Ausgabe 2022-03-01, laut Produktseite von Austrian Standards aktuell gültig.8 Sie ist keine Rechtsnorm, wird aber in der Fachliteratur als methodische Grundlage herangezogen, etwa für die Definition von Restnutzungsdauer und Alterswertminderung, dort nach der Fassung 1997 der ÖNORM B 1802 (zitiert nach Grück).10
Für den Inhalt des Gutachtens schreibt § 9 Abs. 1 Z 3 LBG vor, dass die Bewertung unter Darlegung des angewendeten Verfahrens und der Gründe für dessen Auswahl zu erfolgen hat.6 Speziell beim Sachwertverfahren sind nach § 10 Abs. 3 LBG die dem Herstellungswert zugrunde gelegten Raum- oder Flächenmeterpreise und Indices anzugeben; der wertbestimmende Einfluss von Baumängeln, Bauschäden und rückgestautem Reparaturbedarf sowie die wegen technischer und wirtschaftlicher Wertminderung vorgenommenen Abschläge sind gesondert zu beziffern.7
Berechnungsschritte im Detail
Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und Bauwert.4 Der folgende Ablauf zeigt die Teilschritte, mit denen sich diese Größen herleiten lassen.
1. Bodenwert ermitteln
Der Bodenwert wird in der Regel als Vergleichswert aus Kaufpreisen vergleichbarer, unbebauter und unbestockter Liegenschaften ermittelt.4 Wertänderungen, die sich aus der Bebauung der zu bewertenden Liegenschaft selbst oder aus ihrer Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen.4
2. Herstellungskosten nach der Empfehlung des Hauptverbands
Der Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs veröffentlicht jährlich Empfehlungen für Herstellungskosten. Für Wohngebäude (mehrgeschoßig, Hauptgeschoße, städtischer Bereich) gibt die Empfehlung Kosten inklusive Umsatzsteuer pro Quadratmeter Wohnnutzfläche (WNFL) an, gestaffelt nach Ausstattungsqualität (normal, gehoben, hochwertig) und Bundesland.9 Die Ausgabe 2025 bezieht sich auf das 1. Quartal 2025; spätere Preisänderungen sind gesondert zu berücksichtigen.9
Aktuell ist die Ausgabe 2026 (Sachverständige Heft 3/2026). Die Werte für Wohngebäude sind dort gegenüber der Ausgabe 2025 angehoben.11 Die vollständigen Tabellen veröffentlicht der Hauptverband selbst als PDF: Ausgabe 2026, Ausgabe 2025.
In diesen Werten sind die Bauwerkskosten sowie übliche Aufschläge für bauliche Aufschließung, Planungs- und Projektnebenleistungen und die Umsatzsteuer enthalten. Nicht enthalten sind unter anderem überdurchschnittliche Raumhöhen wie bei Altbauten, Einrichtung, Außenanlagen, Finanzierung und Reserven. Für kleinere, individuell gestaltete Bauwerke, für Nebengeschoße wie Keller und für Tiefgaragen nennt der Hauptverband eigene Auf- und Abschläge, für Bürogebäude eigene Werte je Quadratmeter Brutto-Grundfläche.9
3. Neubauwert (Bauwert vor Alterswertminderung)
Der Neubauwert ergibt sich aus der Wohnnutzfläche multipliziert mit dem Herstellungskosten-Ansatz je Quadratmeter:
Wichtig: Die Hauptverband-Tabelle für Wohngebäude bezieht sich auf die Wohnnutzfläche, nicht auf die Brutto-Grundfläche. Für Büro- und Gewerbeobjekte gilt dagegen die Brutto-Grundfläche als Bezugsgröße.9 Welche Fläche der Berechnung zugrunde liegt, sollte im Gutachten eindeutig angegeben sein, zumal beim Sachwertverfahren die dem Herstellungswert zugrunde gelegten Flächenpreise nach § 10 Abs. 3 LBG ohnehin explizit anzugeben sind.7
4. Alterswertminderung
Vom Neubauwert ist die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen.4 Grück (2010) gibt die ÖNORM B 1802 nach der Fassung 1997 wieder: Nach Punkt 5.3.5 ist die restliche Nutzungsdauer eines Objekts unter Beachtung des technischen Zustands und der Art der Nutzung sowie unter der Voraussetzung ordnungsgemäßer Erhaltung und Bewirtschaftung einzuschätzen (Restnutzungsdauer, RND).10 Unter Punkt 5.4.3.2 heißt es dort, dass die Wertminderung infolge Alters nach dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer (GND) bestimmt wird. Dabei kann je nach Art der Nutzung, Pflegeintensität und Alter der baulichen Anlagen eine gleichmäßige oder eine altersmäßig zu- beziehungsweise abnehmende Wertminderung angesetzt werden.10
Für den Normalfall gilt damit:
Daneben werden auch andere theoretische Modellansätze diskutiert, etwa die Alterswertminderungstabellen nach Ross, die von einer nicht linearen Wertminderung ausgehen.10 Welches Modell im Einzelfall angewendet wird, ist im Gutachten zu begründen. Mehr zu den Einflussfaktoren auf die Restnutzungsdauer lesen Sie im Artikel zur Alterswertminderung.
5. Sachwert (vorläufig)
Der vorläufige Sachwert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und dem um die Alterswertminderung reduzierten Bauwert sowie gegebenenfalls dem Wert sonstiger Bestandteile.4
6. Marktanpassung: vom Sachwert zum Verkehrswert
Der vorläufige Sachwert bildet die Kostensubstanz der Liegenschaft ab. Damit daraus der Verkehrswert wird, ist er unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr anzupassen; das schreibt § 7 Abs. 1 LBG für das Ergebnis jedes gewählten Verfahrens vor.5 Werden mehrere Verfahren angewendet, ist der Wert ebenfalls aus deren Ergebnissen unter Berücksichtigung dieser Verhältnisse zu ermitteln.5
Nach unserer Einschätzung gibt es keine allgemeingültige, tabellarisch hinterlegte Größe für diese Marktanpassung. Sie muss im Einzelfall aus tatsächlichen Marktdaten der jeweiligen Lage hergeleitet und im Gutachten begründet werden.5
Rechenbeispiel (fiktiv)
Das folgende Beispiel ist frei erfunden und dient ausschließlich der Veranschaulichung der Rechenschritte, nicht als Referenzwert für eine reale Bewertung. Grundstücksfläche, Bodenpreis, Wohnnutzfläche, Baujahr, Gesamtnutzungsdauer und Marktanpassungsfaktor sind als Annahmen gekennzeichnet; nur der Herstellungskosten-Ansatz ist ein zitierter Wert: 3.600 EUR/m² für Niederösterreich, gehobene Ausstattung, aus der Ausgabe 2025 (Ausgabe 2026: 3.700 EUR/m²). Das Beispiel rechnet ohne Zu- und Abschläge für Bauform und Lage, bewusst vereinfacht.
| Schritt | Annahme / Berechnung | Wert (EUR) |
|---|---|---|
| Bodenwert | 600 m² × 130 EUR/m² (Annahme, keine Quelle) | 78.000 |
| Neubauwert | 160 m² WNFL × 3.600 EUR/m² (Annahme) | 576.000 |
| Alterswertminderung 45 % | Alter 36 Jahre / GND 80 Jahre = 45,0 % Minderung von 576.00010 | 259.200 |
| Bauwert nach Alterswertminderung | 576.000 minus 259.200, Restwertfaktor 55,0 % | 316.800 |
| Sachwert (vorläufig) | Bodenwert + Bauwert (nach Alterswertminderung) | 394.800 |
| Marktanpassung | Faktor 0,90 (fiktive Annahme, im Gutachten zu begründen) | × 0,90 |
| Verkehrswert | gerundet | 355.000 |
Berechnet mit einem Python-Skript. Der Marktanpassungsfaktor ist hier frei angenommen, in einem echten Gutachten ist er anhand tatsächlicher Marktdaten zu begründen.5
Was im Gutachten zu dokumentieren ist
Das LBG macht für das Sachwertverfahren konkrete Vorgaben, was im Gutachten offenzulegen ist:
-
Das angewendete Verfahren und die Gründe für dessen Auswahl.6
-
Die dem Herstellungswert zugrunde gelegten Raum- oder Flächenmeterpreise und Indices.7
-
Der wertbestimmende Einfluss von Baumängeln, Bauschäden und rückgestautem Reparaturbedarf, gesondert beziffert.7
-
Die wegen technischer und wirtschaftlicher Wertminderung vom Herstellungswert vorgenommenen Abschläge, ebenfalls gesondert beziffert.7
Diese Angaben sind kein optionaler Zusatz, sondern gesetzlich verlangt. Ein Sachwertgutachten, das nur das Endergebnis nennt, ohne die zugrunde gelegten Flächenpreise und Abschläge einzeln auszuweisen, erfüllt § 10 Abs. 3 LBG nicht.7
Wie Gutachten-KI das Sachwertverfahren unterstützt
Gutachten-KI ist ein Custom-Tool für österreichische Immobilien-Sachverständige. Für das Sachwertverfahren bedeutet das konkret:
- + Das Gutachten entsteht als Word-Datei im eigenen Stil.
- + Grundbuchauszug, Energieausweis und Pläne werden ausgelesen, Lage- und Amtsdaten zur Adresse geholt.
- + Berechnungen nach den gängigen Verfahren sind möglich und werden bei der Einrichtung in einem Berechnungsmodul für Sie hinterlegt.
Die fachliche Verantwortung, Methodenwahl, Restnutzungsdauer, Marktanpassung, bleibt bei Ihnen.
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Häufig gestellte Fragen
Was regelt § 6 LBG zum Sachwertverfahren genau? +
Wer wählt das Wertermittlungsverfahren? +
Wie wird die Alterswertminderung nach der ÖNORM B 1802 bestimmt? +
Gilt die deutsche Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) auch in Österreich? +
Weitere Bewertungsverfahren nach § 3 LBG und ÖNORM B 1802-1:
Quellen
- RIS, Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), BGBl. Nr. 150/1992, § 1 und Geltende Fassung: ris.bka.gv.at, Gesetzesnummer 10003036
- RIS, LBG § 2 (Bewertungsgrundsatz / Verkehrswert): ris.bka.gv.at, § 2
- RIS, LBG § 3 (Allgemeine Regeln für die Bewertung): ris.bka.gv.at, § 3
- RIS, LBG § 6 (Sachwertverfahren): ris.bka.gv.at, § 6
- RIS, LBG § 7 (Wahl des Wertermittlungsverfahrens): ris.bka.gv.at, § 7
- RIS, LBG § 9 (Inhalt des Gutachtens): ris.bka.gv.at, § 9
- RIS, LBG § 10 (Besondere Erfordernisse des Gutachtens): ris.bka.gv.at, § 10
- Austrian Standards, ÖNORM B 1802-1:2022-03-01 „Liegenschaftsbewertung", Produktseite: austrian-standards.at
- Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs (Roland Popp), „Empfehlungen für Herstellungskosten 2025", Sachverständige Heft 3/2025, S. 149 bis 153: widab.gerichts-sv.at (PDF)
- Bmst. Ing. Peter Grück, „Bewertung alter Bauobjekte", Sachverständige Heft 1/2010, S. 11 bis 16: widab.gerichts-sv.at (PDF)
- Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs (Roland Popp), „Empfehlungen für Herstellungskosten 2026“, Sachverständige Heft 3/2026, S. 147 bis 150, Tabelle Wohngebäude S. 148: gerichts-sv.at (PDF)