Was ist die ÖNORM B 1802?
Die ÖNORM B 1802 ist die österreichische technische Norm zur Liegenschaftsbewertung. Sie wird vom Austrian Standards Institute (ASI) herausgegeben und legt die methodischen Anforderungen an die Verkehrswertermittlung von Liegenschaften, Gebäuden und Gebäudeteilen fest. Die aktuelle Hauptausgabe trägt die Bezeichnung ÖNORM B 1802:2014; sie wurde 2014 umfassend überarbeitet und ist seither die gültige Fassung.
Die Norm ist kein Gesetz. Sie ist eine technische Norm, vergleichbar mit anderen Bauwesen-Normen der ÖNORM-Familie. Ihre faktische Verbindlichkeit ergibt sich jedoch aus drei Quellen: erstens aus dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), das in § 7 die Anwendung anerkannter Methodik verlangt; zweitens aus der Zertifizierungspraxis, denn bei der SDG-Eintragung als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Liegenschaftsbewertung ist die Beherrschung der ÖNORM B 1802 Voraussetzung; und drittens aus der Bankenpraxis, da Kreditinstitute bei Beleihungen über 80 Prozent (KIM-V) eine Bewertung verlangen, die der ÖNORM B 1802 entspricht.
Ergänzt wird die Hauptnorm durch ÖNORM B 1802-2 für spezielle Bewertungsanlässe wie Beleihung, Zwangsversteigerung oder Enteignungsverfahren. Für die Bauwerksbeschreibung verweist die ÖNORM B 1802 auf ÖNORM B 1801-1, für Kostengruppen auf ÖNORM B 1801-2.
Verhältnis zum LBG (Liegenschaftsbewertungsgesetz)
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), BGBl. Nr. 150/1992, ist das Gesetz. Es definiert den Verkehrswert (§ 2 LBG), regelt die Bestellung von Sachverständigen und legt die drei anerkannten Bewertungsverfahren fest: Vergleichswertverfahren (§ 4), Ertragswertverfahren (§ 5) und Sachwertverfahren (§ 6). Die Methodenwahl obliegt nach § 7 LBG dem fachlichen Ermessen des Sachverständigen.
Die ÖNORM B 1802 ist die Norm. Sie konkretisiert die methodischen Anforderungen an alle drei Verfahren: welche Eingangsdaten erforderlich sind, wie Zwischenwerte zu berechnen und zu begründen sind, was beim Stichtag zu beachten ist und wie Plausibilisierungen durch Mehrfachverfahren durchzuführen sind. LBG und ÖNORM B 1802 sind kohärent. In der österreichischen Praxis gibt es keine relevante Diskrepanz zwischen den beiden; bei einem theoretischen Konflikt hat das LBG als Gesetz Vorrang.
Für gerichtlich bestellte Sachverständige kommen zusätzlich §§ 351 und 365 ZPO (Gutachtenerstattung vor Gericht) sowie das Sachverständigen- und Dolmetschergesetz (SDG) zur Anwendung. Die Haftung für fehlerhafte Gutachten richtet sich nach § 1295 ABGB. All diese Regelungen lassen die ÖNORM B 1802 als methodischen Standard unangetastet.
Was die ÖNORM B 1802 regelt
Die Norm gliedert sich in fünf inhaltliche Hauptbereiche:
- 1. Begriffe und Definitionen
Verkehrswert, Bodenwert, baulicher Wert, Stichtag, Liegenschaft, Gebäudeteil, Nutzungsdauer. Eine einheitliche Terminologie ist Grundlage jeder normierten Bewertung; Abweichungen in der Wortwahl müssen im Gutachten erklärt werden.
- 2. Die drei normativen Bewertungsverfahren
Vergleichswertverfahren (entspricht § 4 LBG), Ertragswertverfahren (§ 5 LBG) und Sachwertverfahren (§ 6 LBG). Zu jedem Verfahren legt die Norm die methodische Schrittfolge und die Dokumentationspflichten fest.
- 3. Verfahrenswahl und Plausibilisierung
Kriterien, welches Verfahren bei welcher Liegenschaft primär anzuwenden ist, und wann eine Plausibilisierung durch ein zweites Verfahren erforderlich oder sinnvoll ist.
- 4. Befundaufnahme
Anforderungen an die Erhebung der tatsächlichen Eigenschaften der Liegenschaft als Grundlage der Bewertung, mit Verweis auf ÖNORM B 1801-1 für die Bauwerksbeschreibung. Zum strukturierten digitalen Befund mit Tablet und Kamera lesen Sie die Seite zur Befundaufnahme mit Tablet.
- 5. Stichtagsprinzip und Wertbegriff
Der Verkehrswert ist auf einen konkret benannten Bewertungsstichtag bezogen. Was nach dem Stichtag geschieht, bleibt außer Betracht. Das gilt auch für Marktveränderungen, Planungsänderungen oder Schadensereignisse nach dem Stichtag.
Die drei normativen Bewertungsverfahren
ÖNORM B 1802 und LBG nennen dieselben drei Verfahren. Welches davon primär anzuwenden ist, hängt von der Art der Liegenschaft und der Datenlage ab. Mehrere Verfahren können kombiniert werden, um das Ergebnis zu plausibilisieren.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren leitet den Verkehrswert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften ab. Es ist das primäre Verfahren für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser in urbanen Lagen und Baugrundstücke, wo ausreichend aktuelle Vergleichsverkäufe vorliegen.
Methodisch werden die Vergleichspreise um Unterschiede in Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und rechtlichen Gegebenheiten bereinigt (Zu- und Abschläge). In Österreich sind als Datengrundlage Immobilienpreisspiegel (IPS), Kaufpreissammlungen der Bezirksgerichte und kommerzielle Marktdatenbanken relevant.
Bei dünnen Märkten mit wenigen Transaktionen ist das Verfahren eingeschränkt anwendbar. In solchen Fällen greift der Sachverständige nach § 7 LBG auf eines der anderen Verfahren zurück oder kombiniert sie.
Vergleichswertverfahren vollständig erklärtErtragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren kapitalisiert den nachhaltigen Jahresreinertrag einer Liegenschaft mit einem Liegenschaftszinssatz. Es ist das primäre Verfahren für Zinshäuser, Mietwohnanlagen und alle Liegenschaften, die vorwiegend zur Ertragsgenerierung genutzt werden.
Die Berechnungsstruktur: Vom Jahresroherertrag (nachhaltige Miete) werden Bewirtschaftungskosten abgezogen, der Reinertrag wird mit dem Vervielfältiger (abgeleitet aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer) kapitalisiert. Der Liegenschaftszinssatz richtet sich nach Lage, Nutzungsart und aktuellem Marktumfeld; in Wien liegt er für Zinshäuser in guter Lage typisch bei 2,5 bis 4,0 Prozent.
Für selbstgenutzte Objekte ohne Mietertrag ist das Ertragswertverfahren in der Regel nicht das primäre Verfahren. Bei gemischt genutzten Liegenschaften kann es für den Mietanteil angewendet und mit dem Sachwertverfahren für den selbstgenutzten Anteil kombiniert werden.
Ertragswertverfahren vollständig erklärtSachwertverfahren
Das Sachwertverfahren leitet den Verkehrswert aus den Herstellungskosten des Gebäudes (Normalherstellungskosten nach NHK-Tabelle, bereinigt durch Alterswertminderung nach Heideck) zuzüglich Bodenwert ab. Es ist das primäre Verfahren für eigengenutzte Liegenschaften ohne Mietertrag, Spezialimmobilien ohne ausreichende Vergleichsobjekte und ländliche Lagen mit dünnem Markt.
Der vorläufige Sachwert wird abschließend durch einen Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) an das tatsächliche regionale Marktpreisniveau angepasst. Dieser Faktor ist der kritischste Schritt: In ländlichem Niederösterreich liegt er typisch bei 0,65 bis 0,75, in Wien guter Lage bei 1,0 bis 1,15.
Sachwertverfahren vollständig erklärtVerfahrenswahl und Plausibilisierung
Nach § 7 LBG liegt die Verfahrenswahl im fachlichen Ermessen des Sachverständigen. Die ÖNORM B 1802 konkretisiert, nach welchen Kriterien dieses Ermessen auszuüben ist. Maßgeblich sind: die Art der Liegenschaft (eigengenutzt vs. vermietet), die Verfügbarkeit von Vergleichsdaten, die Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe, landwirtschaftlich) und der Zweck der Bewertung (Kauf, Beleihung, Gericht, Enteignung).
Die Norm verlangt nicht zwingend mehrere Verfahren, empfiehlt aber die Plausibilisierung durch ein zweites Verfahren, wenn das primäre Ergebnis erhebliche Unsicherheit aufweist. In der Gerichtspraxis ist die Plausibilisierung durch ein zweites Verfahren faktisch Standard.
Typische Verfahrenskombinationen in der österreichischen Praxis:
| Liegenschaftstyp | Primärverfahren | Plausibilisierung |
|---|---|---|
| ETW Wien, urban | Vergleichswert | Sachwert |
| Zinshaus, Mietanlage | Ertragswert | Vergleichswert |
| EFH ländlich, eigengenutzt | Sachwert | Vergleichswert (wenn Daten) |
| Spezialimmobilie (Schule, Halle) | Sachwert | Ertragswert (wenn messbar) |
Verfahrenswahl und Begründung sind Pflichtbestandteile jedes Gutachtens.
Stichtagsprinzip und Wertbegriff
Der Verkehrswert ist nach § 2 LBG (und gleichlautend nach ÖNORM B 1802) definiert als der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Liegenschaft ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Drei Kernprinzipien prägen diesen Wertbegriff:
- 1. Stichtagsbindung: Der Verkehrswert gilt für einen exakt benannten Bewertungsstichtag. Marktveränderungen, Planungsentscheidungen, Schadensereignisse und sonstige Umstände nach dem Stichtag bleiben vollständig außer Betracht. Das Gutachten ist kein Zukunftswert, sondern eine Momentaufnahme.
- 2. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Gemeint ist der normale Markt zwischen nicht nahestehenden Parteien unter marktüblichen Bedingungen. Notverkäufe, Erbschaften unter Angehörigen oder spekulative Preise unter ungewöhnlichen Umständen fließen nicht in den Verkehrswert ein.
- 3. Objektive Eigenschaften: Persönliche Verhältnisse des Eigentümers oder des Käufers (Liebhaberwert, strategischer Wert für einen Einzelnen) bleiben außer Betracht. Bewertet werden die tatsächlichen, für jedermann feststellbaren Eigenschaften der Liegenschaft.
In der gerichtlichen Praxis ist der Stichtag oft der Zeitpunkt der Klageerhebung oder ein vom Gericht festgesetzter Datum. Für Bankbewertungen (KIM-V) ist der Stichtag in der Regel das Datum der Befundaufnahme.
ÖNORM B 1802 vs. deutsche ImmoWertV
Die häufig gestellte Frage: Gilt die deutsche Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) auch in Österreich? Die Antwort ist nein. Österreichische Sachverständige wenden ausschließlich die österreichischen Grundlagen an.
| Merkmal | ÖNORM B 1802 (AT) | ImmoWertV (DE) |
|---|---|---|
| Rechtscharakter | Technische Norm (ASI) | Rechtsverordnung (bindend) |
| Verbindlichkeit | Indirekt via LBG § 7 | Direkt gesetzlich |
| Verfahren | Vergleich / Ertrag / Sachwert | Vergleich / Ertrag / Sachwert |
| Marktanpassung | Marktanpassungsfaktor | Sachwertfaktor |
| Gültig in AT | Ja | Nein |
Methodisch sind beide Systeme verwandt: Die Logik der drei Verfahren ist dieselbe. Terminologisch gibt es Abweichungen (z.B. heißt der Marktanpassungsfaktor in Deutschland Sachwertfaktor). Österreichische Sachverständige, die für deutsche Mandanten arbeiten, müssen die Unterschiede kennen und im Gutachten klar benennen, welche Norm angewendet wurde.
Weitere relevante ÖNORMs im Bewertungskontext
Die ÖNORM B 1802 steht nicht isoliert. Für eine vollständige Bewertung werden regelmäßig weitere Normen der ÖNORM-Familie herangezogen:
- ÖNORM B 1801-1: Bauwerks-Beschreibung
Regelt die strukturierte Beschreibung von Bauwerken nach einheitlicher Systematik. Die ÖNORM B 1802 verweist explizit auf B 1801-1 für die Befundaufnahme. Sachverständige nutzen diese Norm als Gliederungsgrundlage für den Baubefund. Eine strukturierte digitale Befundaufnahme nach B 1801-1 ermöglicht Tablet-gestütztes Arbeiten vor Ort.
- ÖNORM B 1801-2: Kostengruppen
Definiert die Kostengruppen für Bauleistungen (vergleichbar mit DIN 276 in Deutschland). Relevant für die Kostenschätzung im Sachwertverfahren, insbesondere bei der Bewertung von Instandhaltungsrückständen und Sanierungskosten.
- ÖNORM B 1300: Objektsicherheits-Prüfung
Regelt die Prüfung der Objektsicherheit, insbesondere für die Beurteilung von Bauschäden, Standsicherheit und sicherheitsrelevanten Mängeln. Relevant wenn Baumängel oder Bauschäden den Verkehrswert beeinflussen und eine qualifizierte Einschätzung der Mängelkosten erforderlich ist.
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Häufig gestellte Fragen
Ist die ÖNORM B 1802 verpflichtend? +
Was kostet die ÖNORM B 1802? +
Wie aktuell ist die ÖNORM B 1802? +
Was gilt für gerichtlich bestellte Sachverständige? +
Gilt die deutsche ImmoWertV in Österreich? +
Vertiefung: Die drei Verfahren und die Befundaufnahme in der Praxis