Alterswertminderung bei Gebäuden
in Österreich

Die Alterswertminderung reduziert im Sachwertverfahren den Herstellungswert eines Gebäudes um die technische und wirtschaftliche Wertminderung, die es seit seiner Errichtung erfahren hat. Diese Seite fasst die gesetzliche Grundlage im LBG, die Begriffe Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer sowie die bei Grück übersichtsweise beschriebenen, überwiegend aus der deutschen Literatur stammenden Rechenmodelle zusammen, jeweils mit Quellenangabe.

Autor: Colin Fuchs-Robetin · Stand: September 2026 · Rechtsgrundlage: LBG, BGBl. Nr. 150/1992

Rechtsgrundlage: § 6 und § 10 LBG

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) regelt das Sachwertverfahren in § 6. Der Sachwert setzt sich aus Bodenwert, Bauwert und dem Wert sonstiger Bestandteile zusammen:1

"Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert)." (§ 6 Abs. 1 LBG)

Für den Bauwert schreibt § 6 Abs. 3 LBG den Abzug der Wertminderung ausdrücklich vor, ohne ein bestimmtes Rechenmodell festzulegen:1

"Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. [...]" (§ 6 Abs. 3 LBG)

§ 10 Abs. 3 LBG verlangt zusätzlich, dass Baumängel und Bauschäden im Gutachten gesondert beziffert werden, getrennt von der Wertminderung wegen Alters:2

"Beim Sachwertverfahren sind die dem Herstellungswert zugrundegelegten Raum- oder Flächenmeterpreise und Indices anzugeben; der wertbestimmende Einfluß von allfälligen Baumängeln und Bauschäden sowie eines allfälligen rückgestauten Reparaturbedarfs und die wegen allfälliger technischer und wirtschaftlicher Wertminderung vom Herstellungswert vorgenommenen Abschläge sind gesondert zu beziffern." (§ 10 Abs. 3 LBG)

Alter, Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer

Der Fachartikel "Bewertung alter Bauobjekte" von Bmst. Ing. Peter Grück, erschienen in der Verbandszeitschrift Sachverständige, Heft 1/2010, definiert die für die Alterswertminderung maßgeblichen Begriffe. Das Alter ist demnach:3

"Ist üblicherweise die Zeitspanne zwischen der Errichtung (Baujahr der baulichen Anlage) und dem Datum der Betrachtung (Wertermittlungsstichtag)"

Die Gesamtnutzungsdauer (GND) ist von Bauart, Bauweise und Nutzung abhängig und berücksichtigt sowohl die bautechnische als auch die wirtschaftliche Lebensdauer:3

"Sie ist insbesondere von der Bauart (Konstruktion und Baustoffe), der Bauweise im technische[n] Sinn und der Nutzung abhängig und berücksichtigt in angemessener Weise sowohl die bautechnische als auch die wirtschaftliche Lebensdauer. Voraussetzung ist der ordnungsgemäße Gebrauch (Bewirtschaftung)."

Die Restnutzungsdauer (RND) ist laut Grück (nach der deutschen WertV) die Anzahl der Jahre, die ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.3 Im Regelfall gilt:3

Restnutzungsdauer (RND) = Gesamtnutzungsdauer (GND) minus Alter

Diese Beziehung gilt laut Grück nur, wenn die GND nicht durch mangelhafte Instandhaltung verkürzt oder durch Modernisierungen verlängert wurde. Nur durchgreifende Sanierungen und Modernisierungen können die RND verlängern.3 Umgekehrt führen unbehebbare Baumängel, Bauschäden oder unterlassene Instandhaltung zu einer rascheren Alterung und damit zu einer verkürzten RND.3 Baumängel sind dabei Mängel, die bereits in der Errichtungsphase entstanden sind, etwa durch mangelhafte Abdichtung; Bauschäden entstehen erst im Lauf der Zeit, etwa durch Sturmschäden oder Schädlingsbefall.3

Modelle der Wertminderung wegen Alters aus der deutschen Literatur (Übersicht bei Grück)

Die ÖNORM B 1802 lässt laut Grück (2010) offen, ob von einer gleichmäßigen oder einer mit dem Alter zunehmenden oder abnehmenden Wertminderung auszugehen ist:3

"Diese Wertminderung wird nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer gemäß 5.3.5 zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen bestimmt. Dabei kann je nach Art der Nutzung und der Pflegeintensität sowie dem Alter der baulichen Anlagen von einer gleichmäßigen oder von einer altersmäßig zunehmenden oder abnehmenden Wertminderung ausgegangen werden." (ÖNORM B 1802, Pkt 5.4.3.2, zitiert nach Grück 2010, S. 19)

Grück (2010) und die darin wiedergegebene Modellübersicht von Helff (2001) nennen dazu sieben theoretisch-mathematische und empirisch abgeleitete Modelle, gegliedert nach linearem, progressivem und degressivem Verlauf. A steht für das Gebäudealter in Jahren, GND für die Gesamtnutzungsdauer in Jahren.3

Lineare Methode

Gleichmäßiger Wertverfall. Laut Grück verwendet bei gewerblichen und industriell genutzten Liegenschaften, Einfamilienhäusern sowie bei Gebäuden, die schlecht oder gar nicht unterhalten wurden.3

Wertminderung (%) = 100 × Alter / GND

Erste Veröffentlichung laut Grück/Helff: 19. Jahrhundert. Kein Restwert am Ende der Nutzungsdauer.3

Progressive Methoden: nach Ross und parabolisch

Progressiver Verlauf: Der Substanzverlust ist zu Beginn geringer als linear und steigt mit zunehmendem Alter überproportional an. Das Modell nach Ross (1875) wird laut Grück bei Wohn- und Geschäftshäusern, Büro- und Verwaltungsbauten sowie Ladengeschäften und Warenhäusern eingesetzt.3

Ross: Wertminderung (%) = 50 × ((Alter/GND)² + Alter/GND)

Anwendung laut Tabelle 12 (Grück 2010, S. 22): bei normaler Unterhaltung. Kein Restwert am Ende der Nutzungsdauer.3

Die parabolische Methode (1914) folgt derselben Logik und wird laut Grück bei sehr sorgfältiger Unterhaltung der Bausubstanz eingesetzt.3

Parabolisch: Wertminderung (%) = Alter² / GND

So in Tabelle 12 abgedruckt. Die Tabelle stellt die Verläufe für eine Nutzungsdauer von 100 Jahren dar; nur dann ergibt diese Schreibweise am Ende der Nutzungsdauer 100 Prozent.3

Das Modell nach Tiemann (1970) leitet die Wertminderung aus dem Verhältnis der Ertragswertanteile bei Alter n und bei GND ab. Der Verlauf ist laut Tabelle 12 anfangs progressiv, dann ausgeprägt degressiv; eine Anwendungsempfehlung nennt Grück nicht.3

Degressive Methoden: nach Vogels, Gerardy und Schindler

Degressiver Verlauf: hoher Substanzverlust zu Beginn, der mit zunehmendem Alter geringer wird. Laut Grück werden Vogels, Gerardy und Schindler vor allem für Wohnhäuser eingesetzt.3

Vogels (70er-Jahre): Wertminderung (%) = 40 × (3 × Alter/GND − Alter²/GND²)
Anwendung laut Tabelle 13/1: bei Einfamilienhäusern; Restwert 20% des Herstellungswerts am Ende der Nutzungsdauer.

Gerardy (1981) verläuft laut Tabelle 13/1 progressiv bis zum Jahr 50 und danach degressiv, mit einem Restwert von 16 Prozent des Herstellungswerts. Schindler (1973) kennt zwei Varianten, eine degressive mit 20 Prozent Restwert und eine kubische mit 6 Prozent Restwert, beide laut Tabelle 13/1 für Einfamilienhäuser.3

Fiktives Rechenbeispiel: linear im Vergleich zu Ross

Das folgende Beispiel ist frei erfunden und dient ausschließlich der Illustration der beiden Formeln. Alle Eingangswerte sind Annahmen, keine Marktdaten. Berechnet mit einem Python-Skript.

Annahme: Neubauwert (Herstellungswert) 400.000 EUR
Annahme: Gebäudealter 36 Jahre
Annahme: Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre
Modell Berechnung Gebäuderestwert (EUR)
Linear 100 × 36/80 = 45,00% Wertminderung. Restwertfaktor 0,5500 220.000
Ross 50 × (0,45² + 0,45) = 32,625% Wertminderung. Restwertfaktor 0,67375 269.500

Bei gleichem Alter und gleicher GND ergibt die progressive Ross-Methode in diesem fiktiven Beispiel eine um 12,375 Prozentpunkte niedrigere Wertminderung als die lineare Methode, ein Unterschied von 49.500 EUR beim Gebäuderestwert. Das entspricht dem in Tabelle 12 beschriebenen progressiven Verlauf: geringerer Substanzverlust in der ersten Hälfte der Nutzungsdauer.3

Gutachten-KI und die Alterswertminderung

Gutachten-KI liefert das Gutachten als Word-Datei im eigenen Stil, liest Grundbuchauszug, Energieausweis und Pläne aus und holt Lage- und Amtsdaten zur Adresse. Berechnungen nach den gängigen Verfahren sind möglich und werden bei der Einrichtung in einem Berechnungsmodul für Sie hinterlegt. Welches Modell der Alterswertminderung im Einzelfall passt und wie die Restnutzungsdauer zu begründen ist, bleibt eine fachliche Entscheidung des Sachverständigen, ebenso die Bewertung im Sachwertverfahren.

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Häufig gestellte Fragen

Schreibt das LBG ein bestimmtes Rechenmodell für die Alterswertminderung vor? +
Nein. § 6 Abs. 3 LBG verlangt, dass vom Herstellungswert die technische und wirtschaftliche Wertminderung abgezogen wird, legt aber kein bestimmtes Modell fest. Auch die ÖNORM B 1802 lässt laut dem Fachartikel von Grück (2010) ausdrücklich offen, ob von einer gleichmäßigen oder einer mit dem Alter zunehmenden oder abnehmenden Wertminderung auszugehen ist. Die Wahl des Modells und ihre Begründung liegen beim Sachverständigen.
Müssen Baumängel und Bauschäden getrennt von der Alterswertminderung ausgewiesen werden? +
Ja. § 10 Abs. 3 LBG verlangt, dass der wertbestimmende Einfluss von Baumängeln und Bauschäden sowie eines allfälligen rückgestauten Reparaturbedarfs gesondert beziffert wird, zusätzlich zu den wegen Alters vorgenommenen Abschlägen vom Herstellungswert.
Verlängert eine Sanierung automatisch die Restnutzungsdauer? +
Nur durchgreifende Sanierungen und Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern, so der Fachartikel von Grück (2010). Unterlassene Instandhaltung oder unbehebbare Baumängel und Bauschäden wirken umgekehrt: Sie führen zu einer rascheren Alterung und damit zu einer verkürzten Restnutzungsdauer.

Quellen

  1. RIS, Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), BGBl. Nr. 150/1992, § 6 (Sachwertverfahren), konsolidierte Fassung. ris.bka.gv.at
  2. RIS, Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), BGBl. Nr. 150/1992, § 10 (Besondere Erfordernisse des Gutachtens), konsolidierte Fassung. ris.bka.gv.at
  3. Grück, Peter: "Bewertung alter Bauobjekte", Zeitschrift Sachverständige, Heft 1/2010, S. 11-26. Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs. widab.gerichts-sv.at (PDF)